¿Quién se encarga de que se cumplan las normas en la comunidad de propietarios?

Para que todo funcione correctamente y garantizar una buena convivencia entre los vecinos de una comunidad, es necesario cumplir con unas determinadas normas.

El marco legal por el que quedan reguladas las comunidades de propietarios en España es la Ley de Propiedad Horizontal. Los vecinos de la finca pueden aprobar además otro tipo de normativas como los Estatutos o el Reglamento de Régimen Interno, que pueden regular otro tipo de derechos y obligaciones siempre que no contravengan lo estipulado por la LPH.

Los Estatutos regulan las obligaciones y derechos vinculados al uso del edificio, sus viviendas y locales, servicios e instalaciones, administración y gestión, gastos, seguros, conservación, obras de reparación, etc. Pueden modificarse en Junta de Vecinos, pero se requiere del acuerdo unánime de todos los propietarios.

Por su parte, las normas de régimen interno conciernen a todas aquellas cuestiones relacionadas con el funcionamiento de los elementos y servicios comunes de la finca, como pueden ser las normas de uso de la piscina comunitaria, el uso de la calefacción, los días de recogida de basuras o la reserva de las pistas de pádel. Este tipo de normas pueden ser modificadas en las Juntas en base a las necesidades de la comunidad, siendo solamente necesario para ello el acuerdo de la mayoría de los propietarios.

Sin embargo, este tipo de normativas no siempre garantizan la buena convivencia entre los vecinos y en algunos casos pueden generarse conflictos relacionados con ruidos, la realización de obras o reparaciones, ladridos de mascotas, dejar basura en zonas comunes, hacer un mal uso del ascensor o usar las zonas comunes como si fueran privadas. En estos casos, ¿quién se encarga de hacer cumplir las normas de la comunidad? ¿Qué medidas existen para evitar el incumplimiento de las normas si la vía amistosa no funciona?

El presidente de la comunidad: un líder vecinal

El art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las comunidades de propietarios deben nombrar a un Presidente entre los titulares de las viviendas o locales que forman parte de la finca. Un cargo que debe durar como mínimo un año a menos que se especifique los contrario en los acuerdos aprobados en Junta o en los Estatutos.

Además de representar a la Comunidad y a la Junta de Propietarios, se encarga de convocar y presidir las Juntas Ordinarias o Extraordinarias, ordenar y supervisar los trabajos y obras de conservación y requerir a los vecinos que lleven a cabo tareas prohibidas. Pero también exigir a los vecinos que cumplan con sus obligaciones, tanto con el pago de la cuota y las derramas como con las normas establecidas dentro de los Estatutos y del Reglamento Interno.

Sus funciones tienen carácter legal, lo que quiere decir que puede llevar a cabo todas las medidas legales que se consideren oportunas para defender los intereses de la Comunidad siempre que sean aprobadas previamente por la Junta de Propietarios.

El administrador de fincas: la figura profesional

A diferencia de lo que ocurre con el cargo de Presidente, el administrador no tiene por qué ser propietario, sino que puede ser una persona ajena a la finca. Eso sí, siempre debe contar con la cualificación profesional y legal necesaria para poder desarrollar sus funciones.

Entre las obligaciones del administrador de fincas se encuentra la de velar por el buen funcionamiento de la finca, sus instalaciones y servicios y realizar las advertencias y apercibimientos necesarios a los propietarios cuando estos incumplan con las normas establecidas.

Vecinos: vigilancia mutua y autocumplimiento

Para evitar que la convivencia de una comunidad se vea deteriorada, lo primero que deben hacer los propietarios es cumplir con las normas, respetar las instalaciones, mantener su propia vivienda en buen estado de conservación y contribuir con los gastos generales para la adecuada conservación de la finca. Lo que atañe no solamente a los propietarios, sino también a los inquilinos, cesionarios o cualquier otra persona que ocupe una de las viviendas o locales del edificio.

Pero además, debe existir una labor de vigilancia conjunta para evitar que una o varias personas atenten contra las normas de convivencia y esto afecte de manera negativa al resto de vecinos, como generar molestias o provocar daños en zonas comunes, ya sea por comportamientos negligentes o incívicos. Teniendo en cuenta, por supuesto, que el incumplimiento de este tipo de obligaciones permite a la comunidad activar una serie de mecanismos legales para que la armonía vuelva a reinar entre todos.

Posibles acciones cuando se identifica un incumplimiento de las normas de la comunidad

Ni a los propietarios ni a los inquilinos que se encuentren en régimen de alquiler se les permite llevar a cabo actividades prohibidas en los Estatutos que puedan resultar dañinas para la finca o que vayan en contra de las disposiciones legales establecidas sobre actividades insalubres, molestas, nocivas, ilícitas o peligrosas.

Herramientas legales a disposición

El presidente de la comunidad, tanto por iniciativa propia como a instancia de cualquier de los propietarios o inquilinos de las viviendas o locales de la finca, puede exigir a aquellos que realicen actividades prohibidas que cesen de forma inmediata, bajo apercibimiento de tomar las medidas legales necesarias.

En caso de que el infractor hiciera caso omiso y continuara con el mismo comportamiento, el Presidente podrá interponer una demanda en los juzgados, previa autorización de la Junta de Propietarios. La denuncia deberá ir acompañada de la justificación del requerimiento fehaciente al infractor y del acta aprobada por la Junta de Propietarios.

Será el juez, entonces, quien acuerde el cese inmediato de la actividad prohibida de forma cautelar bajo apercibimiento de incurrir en un delito de desobediencia. Pero además, podrán tomarse otras medidas dirigidas a garantizar la efectividad del cese.

Si finalmente el juez da la razón a la comunidad, se podrá establecer el cese definitivo de la actividad prohibida y solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Incluso la privación del derecho de uso de la vivienda o local por un periodo de hasta 3 años según la gravedad de la infracción y los daños ocasionados.

En el caso de que el infractor no sea el infractor no sea el propietario, sus derechos sobre el local o la vivienda también pueden quedar extinguidos de forma inmediata, debiendo abandonarlo sin demora.