Cómo impugnar un acuerdo de la comunidad

Los acuerdos que se toman en las juntas de propietarios no siempre satisfacen a todos los vecinos. A veces se aprueban decisiones que pueden perjudicar a un propietario o que, directamente, son contrarias a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En esos casos, la ley permite impugnar los acuerdos de la comunidad.

En este artículo te explicamos qué es una impugnación, quién puede presentarla, en qué casos es posible y los pasos concretos para hacerlo correctamente, evitando perder tiempo y dinero.

1. ¿Qué significa impugnar un acuerdo de la comunidad?

Impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios significa recurrir judicialmente una decisión adoptada en una junta para que un juez la revise y, si procede, la anule o la deje sin efecto.

En otras palabras, es el mecanismo que tienen los vecinos para defender sus derechos frente a acuerdos que consideran injustos, ilegales o perjudiciales.

Por ejemplo, si la comunidad decide aprobar una derrama que no te corresponde pagar o instala un ascensor sin seguir los requisitos legales, podrías impugnar ese acuerdo.

2. Base legal: artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal

La impugnación de acuerdos comunitarios está regulada en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Este artículo establece:

“Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos, resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o supongan un grave perjuicio para alguno de ellos que no tenga obligación jurídica de soportarlo”.

En resumen, no todo desacuerdo es impugnable. Solo lo son aquellos que cumplan alguna de estas condiciones, que veremos a continuación.

3. Motivos válidos para impugnar un acuerdo

La ley contempla tres causas principales que permiten impugnar un acuerdo de la comunidad:

a) Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos

Por ejemplo:

• Aprobar obras sin la mayoría legal requerida.
• Alterar elementos comunes sin unanimidad.
• Repartir gastos de forma distinta a lo establecido en los estatutos.
• Convocar la junta sin respetar los plazos o sin incluir un punto en el orden del día.

b) Acuerdos gravemente lesivos para los intereses de la comunidad

Sucede cuando el acuerdo beneficia a unos pocos en detrimento del interés general.
Ejemplo: aprobar un contrato con una empresa de mantenimiento que favorece a un propietario concreto o pagar servicios innecesarios.

c) Acuerdos que supongan un grave perjuicio para un propietario

Se aplica cuando un vecino sufre un daño injusto.
Ejemplo: obligar a un propietario de planta baja a pagar el ascensor cuando los estatutos lo eximen.

4. Quién puede impugnar un acuerdo

No todos los vecinos pueden impugnar. El artículo 18 LPH indica que solo pueden hacerlo:

1. Los propietarios que votaron en contra del acuerdo.
2. Los propietarios ausentes (que no asistieron a la junta).
3. Los propietarios indebidamente privados de voto (por ejemplo, si se les negó participar sin motivo).

Además, para poder impugnar, el propietario debe estar al corriente de pago de todas las cuotas comunitarias.
Si tiene deudas, primero deberá pagarlas o consignarlas judicialmente.

5. Plazos para impugnar un acuerdo

Los plazos son muy importantes, porque si se pasan, se pierde el derecho a reclamar.

Según la LPH:

• 3 meses: para acuerdos que sean contrarios a la ley, a los estatutos o que perjudiquen gravemente a un propietario.
• 1 año: si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos en materia de nulidad absoluta (por ejemplo, por falta total de competencia de la junta).

El plazo empieza a contar:

• Para los asistentes: desde el día de la junta.
• Para los ausentes: desde que reciben la notificación del acta.

6. Paso a paso: cómo impugnar un acuerdo de la comunidad

A continuación te explicamos el procedimiento detallado:

Paso 1. Revisar el acta de la junta

Pide al administrador o presidente una copia del acta donde conste el acuerdo impugnado. Revisa:

• Si se convocó correctamente la reunión.
• Si el punto estaba en el orden del día.
• Qué mayoría se utilizó para aprobarlo.
• Si se respetaron los derechos de todos los propietarios.

Paso 2. Intentar una solución amistosa

Antes de ir a juicio, conviene hablar con el presidente o el administrador. A veces se puede rectificar un error en una nueva junta o anular el acuerdo por consenso, evitando gastos judiciales.

Paso 3. Contactar con un abogado especialista

La impugnación debe presentarse mediante demanda judicial, por lo que es necesario contar con abogado y procurador.
El abogado valorará la viabilidad del caso, preparará la documentación y presentará la demanda en el juzgado de primera instancia correspondiente.

Paso 4. Presentar la demanda

El procedimiento suele ser un juicio ordinario, salvo que la cuantía sea reducida.
En la demanda se debe incluir:

• Datos del propietario demandante y de la comunidad.
• Copia del acta impugnada.
• Argumentos legales y pruebas que justifiquen la impugnación.

Paso 5. Resolución judicial

El juez examinará el caso y podrá:

• Declarar nulo el acuerdo, si considera que vulnera la ley o los derechos del propietario.
• Confirmarlo, si estima que fue adoptado correctamente.

La sentencia se notificará a ambas partes y, en caso de nulidad, el acuerdo dejará de tener validez.

7. Costes aproximados del proceso

Impugnar un acuerdo de comunidad implica ciertos gastos:

• Honorarios de abogado y procurador: entre 800 y 2.000 € según la complejidad.
• Tasas judiciales: exentas para personas físicas en la mayoría de casos.
• Costas: si se pierde el juicio, puede haber que pagar los honorarios de la otra parte.

Por eso, siempre es recomendable valorar si el perjuicio económico o legal justifica el coste del procedimiento.

8. Consejos prácticos para propietarios

1. Asiste siempre a las juntas o delega tu voto: así podrás influir en las decisiones y evitar tener que impugnar después.
2. Solicita el acta por escrito y guarda toda la documentación.
3. Pide asesoramiento legal antes de demandar.
4. No retrases la decisión: recuerda los plazos legales de 3 meses o 1 año.
5. Sé objetivo: impugnar no es una herramienta para expresar desacuerdo, sino para corregir decisiones ilegales o injustas.

Impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios es un derecho reconocido por la Ley de Propiedad Horizontal, pero debe hacerse con fundamento y dentro de los plazos establecidos.

Seguir los pasos adecuados, revisar el acta, intentar una solución amistosa, y acudir a un abogado especializado, puede marcar la diferencia entre un proceso exitoso y una pérdida de tiempo y dinero.

Si tienes dudas sobre si un acuerdo puede impugnarse, lo mejor es consultar con un profesional especializado en propiedad horizontal. En Urfintek podemos ayudarte a analizar tu caso y orientarte sobre la mejor estrategia legal.