Cómo se aprueban obras en una comunidad de propietarios paso a paso

Cuando se plantea realizar una obra en una comunidad de propietarios, surgen muchas dudas legales y organizativas. ¿Qué mayoría se necesita para aprobarla? ¿Quién debe pagarla? ¿Se puede hacer sin el consentimiento de todos los vecinos? En este artículo te explicamos paso a paso cómo se aprueban obras en una comunidad, según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) vigente en España.

Este procedimiento es fundamental para mantener el buen estado del edificio, mejorar la accesibilidad o incluso revalorizar los inmuebles. Pero, para evitar conflictos, es clave seguir el cauce legal y técnico adecuado.

1. Identificación de la obra y su naturaleza

El primer paso es determinar el tipo de obra que se desea realizar. Esto es importante porque la LPH establece diferentes requisitos de aprobación según el tipo de obra:

A) Obras obligatorias

• Son aquellas impuestas por ley o necesarias para la conservación, seguridad, accesibilidad o salubridad del edificio.
• Ejemplos: reparación de tejado por goteras, instalación de rampa para personas con movilidad reducida, instalación de ascensor, etc.
• No requieren votación si son exigidas por ley o necesarias para la habitabilidad del edificio.

B) Obras de mejora o embellecimiento

• Son opcionales y no imprescindibles.
• Ejemplos: pintar la fachada, cambiar la puerta del portal por motivos estéticos, instalación de piscina, etc.
• Requieren votación y mayoría cualificada, dependiendo del caso.

2. Convocatoria de junta de propietarios

Cualquier vecino, el presidente o el administrador de fincas pueden proponer incluir el punto de la obra en el orden del día de una junta.

Para ello, se debe convocar una junta ordinaria o extraordinaria, siguiendo estos criterios:

• Aviso por escrito con al menos 6 días de antelación (salvo urgencias).
• Indicar claramente en el orden del día el tipo de obra y su alcance.
• Adjuntar, si es posible, presupuestos detallados o informes técnicos.

3. Presentación de presupuestos

Antes de votar, es muy recomendable presentar varios presupuestos de empresas o técnicos especializados, para comparar precios y condiciones.

• En obras de cierta envergadura, es habitual contar con al menos tres presupuestos.
• También puede requerirse informe de un arquitecto técnico (ITE, memorias técnicas, etc.).
• En caso de subvenciones públicas (como para accesibilidad o eficiencia energética), debe informarse de los plazos y requisitos.

4. Celebración de la junta y votación

En la junta, tras exponer los motivos, presupuestos y dudas, se procede a la votación. Dependiendo del tipo de obra, se necesita:

A) Obras necesarias (art. 10 LPH)

• No se someten a votación si son obligatorias por ley, orden administrativa o para la accesibilidad universal.
• Todos los propietarios deben contribuir a su coste, incluso si no han votado a favor.

B) Instalación de ascensores o accesibilidad (art. 10.1.b)

• Se aprueban por mayoría simple de propietarios y cuotas si la solicita un propietario con discapacidad o mayor de 70 años.
• Si el coste no supera 12 mensualidades ordinarias, es obligatorio para todos.

C) Obras de mejora (art. 17.4 LPH)

• Requieren el voto favorable de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas.
• Si un propietario no votó a favor, puede no estar obligado a pagar, salvo que posteriormente se beneficie de la mejora.

D) Innovaciones no permitidas

• No se pueden realizar obras que alteren la estructura del edificio o que infrinjan derechos individuales sin unanimidad.

5. Redacción del acta de acuerdo

El acuerdo debe reflejarse por escrito en el acta de la junta. En ella se incluirá:

• Número de votos a favor, en contra y abstenciones.
• Quorum de propietarios y cuotas de participación.
• Presupuesto aprobado y empresa adjudicataria.
• Calendario estimado de ejecución.

Esta acta se envía a todos los propietarios en un plazo máximo de 10 días.

6. Reclamaciones o impugnación

Un propietario disconforme puede impugnar el acuerdo judicialmente si considera que:

• Va en contra de la LPH o los estatutos.
• Es lesivo para él o para la comunidad.
• Se ha vulnerado el proceso de convocatoria o votación.

El plazo para impugnar es de 3 meses desde la notificación del acta, y se recomienda asesorarse con un abogado especializado.

7. Ejecución de la obra

Con el acuerdo firme:

• Se firma el contrato con la empresa ejecutora.
• Se solicita la licencia de obra al ayuntamiento, si es necesario.
• Se informa a los vecinos del calendario de actuaciones.
• Se realiza un seguimiento técnico de la obra hasta su finalización.

En algunos casos, se puede nombrar a una comisión de obras para supervisar el desarrollo y resolver incidencias.

Realizar obras en una comunidad de propietarios es un proceso que requiere planificación, consenso y cumplimiento legal. En Urfintek, como expertos en administración de fincas en Madrid y municipios como Rivas, Getafe, Coslada o Leganés, acompañamos a las comunidades en cada paso del proceso, desde la convocatoria hasta la ejecución.

Si tu comunidad está pensando en llevar a cabo una obra y no sabes por dónde empezar, contacta con nosotros. Te ayudaremos a gestionar todo el proceso de forma eficiente, legal y transparente.