¿Los gastos de administración de la comunidad son generales o individualizados?
En muchas fincas surge la duda de si los gastos de administración de comunidad son generales o individualizados. Esto puede afectar al modo en que se reparten los gastos de la comunidad, sobre todo si alguno de los propietarios no disfruta del servicio de administración de fincas. Este suele ser un problema que afecta principalmente a los dueños de locales comerciales. Por otro lado, la diferencia entre general e individualizado también puede afectar a la cantidad final que habrá que pagar. Para solventar las dudas, vamos a analizar en qué consisten estos gastos y si son generales o individualizados.
¿Qué son los gastos de administración de la comunidad?
Los gastos de administración de una comunidad son los relativos al trabajo que desempeña el administrador de fincas. El administrador puede ser:
- Ajeno a la finca: En este caso el administrador cobrará por su labor, fijando una cuota mensual a la comunidad. A esta cuota se podrán añadir gastos por solicitud de permisos, por ejemplo. Sin embargo, no suelen incluirse gastos derivados de la labor del administrador, como transporte, papelería, etc.
- Propietario: En este caso, el administrador puede no cobrar a la comunidad. No obstante, no es una tarea exenta de gastos. Costes como la papelería, emisión de permisos y muchos más se deberán pagar como parte de esta partida. Si el propietario decide cobrar por su actividad, deberá hacerlo del mismo modo que lo hace un administrador contratado.
Así pues, en mayor o menor medida, siempre suelen generarse gastos de administración.
Diferencia entre gastos generales e individualizados en la comunidad
- Gastos generales de la comunidad: Se entiende por gastos generales a todos aquellos que deberán ser abonados por todos los propietarios, hagan uso de su propiedad o no, según su cuota de participación. Salvo que se indique lo contrario en los estatutos, el título constitutivo o mediante acuerdo, todos los gastos de una comunidad son susceptibles de ser generales.
- Gastos individualizados de la comunidad: Por el contrario, son gastos individuales aquellos que solo deben pagar una serie de propietarios determinados. No deberán pagarlos quienes no hagan un uso expreso de los mismos. Existen tres opciones que permiten que un gasto sea individual. Lo habitual es que esté señalado específicamente en los estatutos de la comunidad. En caso de que no sea así, debe estar indicado en el título constitutivo de la finca. Si no existe referencia al pago individual en ningún documento, se podrá aprobar en junta mediante acuerdo unánime de todos los propietarios.
El problema para diferenciar estos gastos suele deberse a que no siempre está claro qué gastos pueden ser individualizados. Para empezar, que la comunidad de vecinos vote de forma unánime para que un gasto sea individual no significa que su decisión tenga validez legal. El acuerdo de la junta de vecinos no puede ser unilateral y debe respetar siempre la Ley de Propiedad Horizontal. En este sentido, cabe analizar qué dice la Ley sobre los gastos de administración de fincas.
Los gastos de administración de comunidad son generales
La Ley de Propiedad Horizontal establece claramente que los gastos de administración de fincas son un gasto general. Esto significa que los servicios del administrador se deben pagar según el coeficiente de participación. Es decir, cada propietario pagará la parte correspondiente según el porcentaje de participación que tiene. Es importante destacar que en ningún caso se debe repartir este gasto a partes iguales. Es posible que esto suceda por desconocimiento o costumbre. No obstante, si se diese el caso, cualquier vecino podría impugnar el reparto ante los Tribunales ya que sería ilícito.
Los gastos de administración de comunidad pueden ser individualizados
A pesar de todo, cada finca es un mundo y la Ley es flexible a la situación particular de cada comunidad. Por ejemplo, es posible que una comunidad tenga una clara división entre la zona de viviendas y la zona de locales comerciales. Además, dicha división puede generar que los locales comerciales nunca hagan uso de la finca ni de sus zonas comunes. En este sentido, pueden darse tres casos en los que los gastos de administración de comunidad sean individuales:
- Cuando se señala en el título constitutivo de la comunidad.
- En el caso de que esté pactado en los estatutos de la comunidad.
- Si todos los propietarios lo acuerdan de forma unánime.
En cualquier caso, aunque los gastos de administración de comunidad sean individualizados, debe seguir respetándose la cuota de participación de los pagadores involucrados. Por otro lado, si no existe un acuerdo previo señalado en el título constitutivo o en los estatutos y se desea individualizar este gasto, habrá que aprobarlo en junta. Basta con que un vecino no quiera para se mantenga la categoría de gasto general para la administración de fincas.
