¿Qué es la servidumbre de paso y cómo me afecta?
La servidumbre de paso es el derecho que tiene alguien de usar y servirse de un bien que es propiedad de otra persona, llegando incluso a poder impedir al propietario determinados actos, lo que no podría hacer si no existiera este derecho. Por ejemplo, cuando una tubería o un cable pasa por una propiedad privada, estaríamos hablando de una servidumbre de paso a favor de la empresa que realiza la instalación.
¿Qué es la servidumbre de tránsito?
La servidumbre de tránsito es el derecho de una propiedad sobre otra para el acceso y la salida a través de la misma: una parte de una propiedad privada que se encuentra limitada por el derecho de otra para que pasen infraestructuras o permitir el acceso a la propiedad.
Por ejemplo, estas servidumbres para el acceso de operarios y las instalaciones de infraestructuras con el objetivo de permitir el acceso a la energía eléctrica, a la telefonía o a Internet. También es completamente lícito que por la finca sirviente pasen personas que estén realizando obras o reparaciones en el predio dominante, pero deben abonarse los daños y perjuicios ocasionados por ello.
Camino de servidumbre de paso
El camino de servidumbre de paso es una de las fórmulas más habituales cuando una propiedad, normalmente una finca rústica de carácter agrícola, pasa por otra o se encuentra emplazada entre otras sin que disponga de salida a un camino público. En estas circunstancias, la segunda propiedad ostenta el derecho de servidumbre de paso sobre la primera.
Esto significa que un inmueble tiene derecho a crear un paso de servidumbre a otra propiedad cuando no tiene acceso a un camino público. Los caminos públicos son las vías terrestres de uso y titularidad pública, aquellos en los que no se ha construido para permitir el tránsito de automóviles y que permiten acceder a fincas rústicas o explotaciones o instalaciones agrícolas.
La principal diferencia entre un camino público y una servidumbre de paso es que en el camino público, el derecho de paso es para todas las personas, mientras que en la servidumbre de paso el derecho es hacia los propietarios que tengan la titularidad de la finca. Pero también hay que mencionar que el camino público es propiedad de una entidad municipal o estatal y la servidumbre de paso se crea sobre una propiedad privada. Para saber si una determinada vía es un camino público o es privada, podemos consultar el Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas (SIGPAC).
Además, según la Ley de Caminos (Decreto Supremo 1351, Registro Oficial 285 de 7 de Julio de 1964), se considera que un camino privado es de uso público cuando ha sido utilizado durante más de 15 años por las personas que viven en la localidad.
Código civil servidumbre de paso
El Código Civil es el que define la servidumbre de paso, concretamente en los artículos del 564 al 570. Lo hace de la siguiente manera:
“El propietario de una finca o heredada, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas (fincas), previa la correspondiente indemnización”.
Pero, para ello, es necesario que se cumplan cinco requisitos:
1. Finca enclavada.
2. Sin salida a camino público.
3. Generar el menor impacto posible sobre la finca sirviente.
4. Trazar la servidumbre en la menor distancia.
5. Escoger el trazado más cómodo para la servidumbre.
El tamaño de la servidumbre de paso, es decir, la parte que se toma de la propiedad sirviente, dependerá de las necesidades del predio dominante. En caso de no llegarse a un acuerdo con el propietario para crear el camino de servidumbre de paso, podrá presentarse una demanda de constitución. Cuando esta es forzosa, el propietario del predio sirviente puede solicitar una indemnización por el terreno que se ocupe.
Además, hay que destacar que el derecho de la servidumbre de paso puede extinguirse cuando el paso concedido a la finca enclavada deja de usarse porque el dueño disponga de acceso a camino público. En este caso, el propietario de la finca sirviente tendrá que devolver la cantidad recibida como indemnización.
¿Qué medidas ha de tener la servidumbre de paso?
A la hora de constituir la servidumbre de paso se han de tener en cuenta los artículos 565 y 566 del código civil.
El artículo 565 dice:
«La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público«.
Por otro lado, el artículo 566 dice:
«La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante».
¿Para pasar materiales por predio ajeno qué hay que hacer?
El artículo 569 del Código Civil dice lo siguiente:
«Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue«.
¿Cómo saber si una finca tiene servidumbre de paso?
Si quieres saber si una finca tiene servidumbre de paso, puedes solicitar el título constitutivo de la misma, considerándose como tal cualquier acto jurídico o negocio, gratuito u oneroso, inter vivos o mortis causa, en base al cual se establezca la limitación del derecho de propiedad, sin que sea necesario que el acto o negocio quede reflejado mediante un contrato. No obstante, también puede haberse constituido mediante sentencia judicial.
En la escritura pública de adquisición de la finca, si éste esta se encuentra gravada por una servidumbre de paso, tendrá que incluirse la descripción de la misma con todos los aspectos jurídicos clave y la descripción material explicando en qué consiste la servidumbre con todo detalle.
En caso de que no tengamos la escritura pública, para saber si una finca tiene servidumbre de paso, podemos solicitar una certificación de cargas o una nota simple en el Registro de la Propiedad de la finca y comprobar si hay algún tipo de servidumbre. De esta forma, podremos obtener un documento donde se describan con total precisión las características de la servidumbre. Un procedimiento que puede hacerse a través de un servicio de administración de fincas, lo que puede ahorrarte mucho tiempo y engorrosos trámites.
No obstante, hay que tener en cuenta que el documento público en el que se recoja la servidumbre puede que no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que no quiere decir que este gravamen no exista.
Si no existiera ningún tipo de servidumbre constituida, la finca sin acceso a un camino público, no tiene derecho de paso. Aunque si se cumplen los requisitos para constituir una servidumbre, puede solicitarse por la vía judicial o amistosa.
¿Se puede eliminar una servidumbre de paso?
Efectivamente, es posible eliminar la servidumbre de paso si se cumplen uno o varios requisitos del artículo 546 del código civil.
Por un lado, la servidumbre de paso se eliminará en caso de que el propietario del predio dominante y sirviente se conviertan en la misma persona unificando ambas fincas. Por otro lado, la servidumbre se extinguirá si la finca no se ha utilizado en un tiempo igual o superior a 20 años.
Por último, puede cancelarse por el acuerdo entre el propietario del predio dominante y el propietario del predio sirviente.
