¿La Comunidad puede prohibir el uso turístico de las viviendas?
Desde hace unos años, la práctica de alquilar un piso, apartamento o vivienda por días se ha vuelto cada vez más común. Es lo que se conoce como alquiler turístico, y afecta, sobre todo, a grandes centros urbanos como la capital. Una ciudad como Madrid, sin embargo, sufre este problema durante todo el año, no solo en vacaciones, pues atrae turismo en cualquier época.
El mayor inconveniente que suelen generar estas viviendas es que las ocupan personas poco concienciadas con la vida de la Comunidad. Esto acarrea ruidos a cualquier hora, conflictos vecinales, basura en las zonas comunes y un largo etcétera de males que traen de cabeza a muchos vecindarios.
Por eso, para que tu comunidad tenga mayor control al respecto te contaremos todo sobre el tema y si realmente la comunidad puede prohibir el uso turístico de la vivienda.
¿Puede la comunidad prohibir alquiler turístico?
Afortunadamente, en todas las Comunidades Autónomas es posible prohibir o condicionar el uso de viviendas para alquiler turístico. Así se estableció en el Real Decreto-ley 7/2019, del 1 de marzo, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que todos los contratos de alquiler celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 estén sometidos a la autorización de las comunidades de vecinos por un acuerdo de una mayoría de 3/5 de los propietarios, a excepción de Cataluña, donde será necesario un acuerdo de 4/5 de los comuneros.
¿Qué puede hacer la Comunidad de vecinos contra el alquiler turístico?
En este sentido, la Ley de Arrendamientos Urbanos da poder a la Comunidad de Vecinos para:
- Limitar la cantidad de pisos turísticos en la Comunidad.
- Fijar condiciones específicas para que se pueda practicar el alquiler turístico. Por ejemplo, que solo se puedan habilitar los bajos para este fin o que la vivienda se pueda arrendar a un número limitado de inquilinos. Esto se deberá aprobar en junta para que pueda ser de aplicación.
- Establecer incrementos de hasta un 20% en la participación de gastos comunes por parte de las viviendas de uso turístico.
Legislación del alquiler turístico en Madrid
Concretamente, en la Comunidad de Madrid, se establecen ciertas especificaciones al respecto del alquiler turístico. Para empezar, se diferencia entre dos tipos:
- Vivienda de Uso Turístico (VUT). Se trata de pisos, estudios, apartamentos o casas amueblados y equipados para su uso inmediato que se promocionan en canales de oferta turística.
- Apartamentos Turísticos (AT). Se trata de inmuebles que forman un complejo de viviendas turísticas que ocupan todo el inmueble o parte de él. En cuyo caso, deben tener entrada propia, ascensores y escaleras de uso exclusivo para los inquilinos.
Esto implica que lo que más nos interesa en una Comunidad de Vecinos madrileña es la regulación de las VUT, pues las AT se encuentran en edificios destinados específicamente para el alquiler turístico en los que es muy inusual que existan personas viviendo todo el año.
En este sentido, para poder habilitar una VUT en Madrid es necesario disponer del Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT). Además, para evitar molestias a la Comunidad, la vivienda deberá tener una entrada independiente a la calle, lo cual no es especialmente fácil de conseguir en una comunidad normal, pues suele implicar realizar una obra de gran magnitud.
Además, se deberá notificar a la Dirección General de la Policía la identidad de todos los inquilinos y el periodo en el que permanecerán en la vivienda, que no podrá ser superior a 90 días al año. De este modo se garantiza la seguridad del vecindario si los inquilinos generan problemas.
Como evitar pisos turísticos
En resumen, la forma más sencilla de evitar que existan pisos turísticos en una Comunidad de Vecinos es votándolo en junta. Si el 60% de los propietarios está de acuerdo, es decir, 3/5 partes, ningún vecino podrá habilitar una vivienda para el alquiler turístico.
Debes tener en cuenta que, si una persona tiene en propiedad más de una vivienda en el vecindario, cada propiedad le valdrá un voto. Esto es importante ya que puede hacer variar notablemente el resultado de la votación.
No obstante, otro método para evitar pisos vacacionales del que apenas se habla es la entrada independiente al edificio. Si más del 40% de los vecinos acuerdan que sí quieren que existan viviendas turísticas en el edificio, no todo está perdido.
Como establece la Ley en la Comunidad de Madrid, el dueño de la vivienda turística deberá habilitar un acceso independiente que no interfiera en la vida habitual de la Comunidad. Generalmente, esto supone realizar obras en zonas comunes y eso deberá aprobarse también en junta. La ventaja es que en esta votación basta con que haya mayoría simple. Es decir, si hay 20 vecinos y 9 votan en contra de la obra, 3 se abstienen y 8 votan a favor, sin alcanzar siquiera el 50% de los votos se tumbará la propuesta de obra y, por tanto, no podrá habilitarse el piso turístico.
Viviendas de uso turístico y permiso de la Comunidad de Propietarios
Como puedes ver, la Ley es muy clara al respecto de los pisos vacacionales y ofrece mucho poder a las Comunidades de vecinos para que regulen este tipo de actividades. Además, la propia Comunidad de Madrid controla todas las prácticas de este tipo de viviendas, por lo que hoy en día es una práctica mucho más segura.
Sin embargo, a veces aparecen dudas con respecto al tema. Por ello, puede resultar realmente útil contar con la figura de un buen administrador de fincas para solventar los posibles problemas que surjan.