¿Es posible comprar un local para integrarlo como zona común?

Llevar a cabo la compra de un local para integrarlo como zona común es un asunto que trae bastante cola. En primer lugar, son necesarias una serie de condiciones para llevarla a cabo. Además, como tal, la comunidad no es una entidad jurídica que pueda determinarse dueña de una propiedad privada. En este sentido, vamos a analizar si es posible la compra de un local para integrarlo como zona común en la comunidad.

¿Una comunidad puede ser dueña de una propiedad privada?

Según la Ley de Propiedad Horizontal, una comunidad de propietarios no es una persona jurídica. Esto significa que no se le puede atribuir propiedad alguna. Por lo tanto, la comunidad de vecinos no puede actuar como un ente propio que compra un local comercial.

¿Es posible que una comunidad de vecinos compre una propiedad privada?

A pesar de la limitación que establece la Ley, los vecinos de la comunidad si pueden comprar propiedades en grupo. No obstante, no se hará a nombre de la comunidad dado que no es posible.

En caso de que la comunidad quiera adquirir una propiedad, esta deberá ser comprada por cada comunero. A efectos legales, el local comercial que se desee comprar tendría tantos dueños como comuneros existan.

Como puede comprar una propiedad una comunidad de propietarios

Una comunidad de vecinos puede llevar a cabo la compra de un local para integrarlo como zona común si lo hace por unanimidad. Todos los propietarios de la comunidad, sin excepción, deberán estar de acuerdo con la compra. Se trata de un asunto que deberá aprobarse en junta. En cuyo caso, se repartirá el coste de la compra según la cuota de participación. Es el proceso ordinario y supone muchas menos complicaciones en el futuro. A la hora de comprar, todos los comuneros deberán personarse para firmar ante notario, ya que serán propietarios individuales del local.

Pese a todo, una vez realizada la compra, todavía habría que convertir el local en zona común. Esto se debe a que, por el momento, el local comercial sigue siendo una propiedad privada con muchos dueños. Como es lógico, se reconoce como un inmueble independiente a la comunidad.

Cómo integrar el local como zona común

Una vez realizada la compra, deberá realizarse una escritura que muestre la repartición de los coeficientes y el nuevo uso del local comercial. Por ejemplo, si se destina a garajes, así deberá figurar. Es un proceso relativamente sencillo en el que el administrador de fincas os puede guiar sin problema. Recuerda que es fundamental adjuntar un certificado que exponga el acuerdo de unanimidad.

¿Es posible comprar un local si solo están de acuerdo algunos vecinos?

Si solo algunos propietarios de la comunidad quieren comprar el local la cosa se complica. Al fin y al cabo, se trataría de un grupo de personas que deciden, unilateralmente, comprar un local para integrarlo como zona común. Nadie puede limitar el derecho de este grupo de personas a comprar lo que consideren. Por lo tanto, no necesitan la aprobación de la junta para llevar a cabo la compra del local. No obstante, se plantearían bastantes problemas.

Inconvenientes de que solo unos pocos vecinos compren el local

• Pérdida de titularidad: Cuando se desee integrar el local como zona común, tendrán que tener el visto bueno de la junta por unanimidad. Esto supondrá que el local dejará de pertenecer a los compradores, pasando a ser un elemento común dependiente del coeficiente de participación. Si en el futuro quisieran vender el local, deberán votar la desafectación del local. Es decir, volver a convertir la zona común en propiedad privada. Además, los beneficios se repartirían entre todos los propietarios de la comunidad en base al coeficiente, sin importar si pagaron por la compra.
• Derecho de uso: En el hipotético caso de que la junta apruebe la integración del local como zona común, también habrá que aprobar si se trata de un elemento común ordinario o de uso privativo. Es decir, uno al que pueden acceder todos los vecinos o uno que está reservado solo para los compradores originales.
• Imposibilidad de pago: Los compradores no podrán exigir pago alguno por el local a los vecinos que se opusieron a la compra. Eso sí, deberán pagar su parte correspondiente de impuestos derivados de la existencia del local.
• Mantenimiento, desperfectos y facturas: el mantenimiento de la nueva zona común correrá a cargo de la comunidad. No obstante, si hay desperfectos, serán pagados por quien los ocasionó. Si es un elemento común, las facturas correrán a cargo de todos los vecinos. Si es común privativo, dependerán de quién haga uso de dicho espacio.

Qué pasa si los vecinos se oponen a la integración del local como zona común

Puede suceder que los vecinos que se han opuesto a la compra también se opongan a integrar el local como zona común. Los motivos siempre suelen deberse a que no quieren que su cuota de la comunidad aumente debido a la existencia del local.

En ese caso no hay nada que hacer. El voto tiene que ser unánime. Por lo tanto, habría que tratar el local como lo que es, una propiedad privada. Lo lógico, en cualquier caso, es proceder de esta manera ya que es mucho más beneficioso para los compradores:

• No pierden la titularidad del local comercial.
• Pueden destinar el uso a lo que consideren oportuno, sin necesidad de la aprobación de la junta.
• Podrán venderlo cuando consideren y, lógicamente, obtener su parte correspondiente.
• Tendrán control total sobre el acceso al local.

A fin de cuentas, ceder un local comercial privado a toda una comunidad de vecinos es un hecho del todo inusual. Solo suele hacerse en raras excepciones y, casi siempre, como zona común privativa.

Comprar un local y convertirlo en zona común

En suma, una comunidad no puede actuar como persona jurídica. Por lo tanto, si se desea comprar un local, deberá hacerlo todo el conjunto de los vecinos. También es posible que solo lo compren unos pocos propietarios. En cualquier caso, la conversión a espacio común requerirá la unanimidad de los comuneros.