Certificado de deudas de la comunidad ¿Lo necesito para vender mi casa o local?

Para vender una propiedad es fundamental contar con una serie de documentos que estén al día y ofrezcan garantías suficientes al comprador. Uno de estos documentos es el Certificado de Deudas de la Comunidad, el cual vas a necesitar si o si para que la compraventa llegue a buen puerto. A lo largo de este artículo entraremos en detalle sobre las implicaciones que tiene este certificado, cómo puedes expedirlo, cuánto te puede costar y mucho más.

¿Qué es un certificado de deudas de la comunidad de propietarios?

Tal y como establece el artículo 9.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal todos los propietarios deben contribuir en los gastos derivados del mantenimiento de un inmueble. Esto incluye servicios, impuestos, recursos, derramas, etc. No obstante, no siempre todos los vecinos contribuyen a tiempo, o directamente no lo hacen, lo cual les genera una deuda con la comunidad.

Por ese motivo, surge la necesidad de un documento que dé cuenta de la situación de impago de cada vecino. Así pues, entra en juego el Certificado de Deudas de la Comunidad, un documento que permite saber si un comunero está al corriente de pago o si tiene deudas con su comunidad de propietarios. Así de sencillo. Además, también sirve para acreditar su deuda, o la ausencia de la misma, ante un posible comprador y que este le pueda exonerar si fuese necesario.

¿Por qué hace falta el certificado de deudas para vender una propiedad?

En el mismo artículo del que hablamos en el punto anterior también se establece que, para poder emitir la escritura pública de la vivienda, o título de transmisión, es necesario presentar el certificado de deuda. La única excepción sería aquella en la que el comprador exonere al vendedor, es decir, que asuma la deuda.

Si se diese este caso, es importante que el comprador sepa que responderá de las deudas con el inmueble que acaba de adquirir. Es lo que se conoce como Afección Real por Deudas. Además, deberá responsabilizarse de los adeudos del año en el que compra la vivienda o local y de los descubiertos acumuladas de los 3 años anteriores, sumando un total de hasta 4 años de deuda.

Dada su naturaleza, a quien más le interesa este documento es al comprador, pues él será el responsable del dinero a deber una vez que compre la propiedad.

Cómo emitir un certificado de deudas de la comunidad de propietarios

Para emitir un certificado de deudas de la comunidad de propietarios es necesario solicitarlo por escrito y con la fecha del día en el que se solicita a aquella persona que ejerza las funciones de secretario, ya sea un vecino o un administrador de fincas certificado.

Tras la solicitud, y con el visto bueno del presidente, el secretario en funciones tendrá un plazo de hasta 7 días naturales para emitirlo. Por eso es importante pedirlo con antelación, y es que son muchas personas las que se presentan a pedirlo un día antes o incluso el mismo día de la firma de la escritura.

Este plazo es necesario ya que el secretario o el administrador de fincas deberán comprobar todos los datos al dedillo. Además, el presidente deberá dar el visto bueno, algo que no siempre es muy ágil. Hay que tener en cuenta que un certificado mal expedido o incorrecto, ya sea por culpa o por negligencia, haría al presidente y al secretario de la Comunidad responsables de los perjuicios que esto pueda causar.

¿Las derramas acordadas se consideran impago?

Un problema que surge para los compradores con los certificados son las derramas que ya se han acordado por la comunidad y que no están pagadas porque todavía no son exigibles. La Ley no dice nada al respecto, por lo que no es obligatorio incluirlas en el certificado.

A razón de ello, muchos compradores se encuentran con derramas y pagos que deberán afrontar, pero que desconocían. En esta situación, no es negligencia ni fallo al emitir el certificado, por lo que no se podrá culpar al secretario de haber emitido mal el certificado.

Cuánto cuesta emitir un certificado de deudas de la Comunidad

El certificado de deudas es una solicitud personal que interesa al vendedor, por lo que no es un gasto que asuma la Comunidad ni entra en las funciones habituales de un administrador de fincas. La única excepción sería sí el contrato por los servicios del administrador establece que debe emitir estos certificados sin coste alguno. De lo contrario, si se quiere este documento, habrá que pagar por él.

No obstante, la Ley obliga al secretario y al administrador a emitir el documento incluso si no está pagado. A cambio, se podrá demandar al vendedor si no paga el certificado una vez emitido. De todos modos, el certificado de deuda de la comunidad cuesta en torno a los 35 €, por lo que es un gasto menor por el que no merece la pena entrar en conflictos.

¿Puedo vender mi propiedad si no estoy al corriente de pago?

La respuesta sencilla es que sí. Es posible vender una propiedad incluso si se tienen deudas con la comunidad de vecinos. Esto se hace, precisamente, con el certificado de deudas, el cual se debe presentar al comprador. Este podrá decidir si exonera al vendedor de lo que debe y, de este modo, se hace responsable.

No obstante, en la práctica, la situación no es tan idílica. Nadie asumiría una deuda si no recibe algo a cambio. Es por eso por lo que este tipo de situaciones se suelen solventar rebajando el precio de venta.

Cabe añadir que, si un vendedor debe un dinero que no es capaz de pagar, es lógico que tendrá cierta urgencia por vender. Se trata de una situación de desventaja que muchos compradores aprovechan para que la rebaja en el precio de compra sea superior a esa deuda. Es algo a tener en cuenta a la hora de negociar la compraventa y no salir mal parados.

Errores al firmar el certificado de deuda en una comunidad de propietarios

El error más común al firmar el certificado de deuda es la falta de capacidad de certificación por parte de quien lo emite, especialmente si no ostenta el cargo de administrador. Otros errores, aunque menos comunes, incluyen:

• Si el secretario y el administrador son distintos, el secretario debe ser propietario.
• Si el administrador también es propietario, no es necesario que el secretario lo sea.
• En caso de que el presidente asuma el rol de secretario por falta de elección, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) le permite certificar siempre que sea propietario.

Es crucial recordar que, como administrador, solo podrás emitir un certificado de deudas si también cumples el rol de secretario.