Funciones y obligaciones del Presidente de la Comunidad de vecinos
Las funciones y obligaciones del Presidente de la Comunidad de vecinos son algo fundamental en cualquier vecindario. Este cargo implica tomar responsabilidades con los propietarios para que todo vaya como la seda y, claro, es muy importante conocer perfectamente cuáles son dichas tareas. Por eso, a lo largo de este artículo ahondaremos en todas ellas punto por punto.
Funciones del Presidente de la Comunidad de Vecinos
Las obligaciones del Presidente de la Comunidad se pueden dividir en cuatro grandes categorías:
- Representar a la Comunidad legalmente en caso de juicio
- Solucionar conflictos vecinales
- Convocar y tomar parte en las juntas
- Actuar como secretario y administrador
Funciones del Presidente como representante de la Comunidad
Como representante de la Comunidad de Vecinos, el presidente tiene el deber y la obligación de firmar presupuestos, firmar contratos y representar a la comunidad en juicios.
Firma de presupuestos
Según lo establece la Ley en el artículo 20.1. de la Ley de Propiedad Horizontal, el presidente podrá firmar presupuestos para reparaciones urgentes o de simple mantenimiento si no hay administrador de fincas. Si lo hace, deberá informar a la junta cuando se celebre.
Firma de contratos
En el mismo punto de la Ley también se establece que solo se hará cargo de firma de contratos que no supongan un desembolso importante para la comunidad o sean servicios obligatorios. Para otro tipo de firmas, como el cese de un trabajador, habrá que consensuarlo en junta. En cualquier caso, la firma del Presidente es necesaria para que quede constancia en el acta y también deberá firmar el despido si no hay un administrador de fincas designado.
Representación en juicio
Tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal en el punto 3, artículo 13, el Presidente de la Comunidad debe representar legalmente a la Comunidad. Esto se debe a que la Comunidad de Vecinos no es una persona jurídica ni una persona física. Es lógico porque los vecinos no conforman una empresa, una cooperativa, ni ningún tipo de afiliación salvo la de ser propietarios individuales de una finca común parcelada. Por eso es necesario que alguien actúe en nombre de este conjunto de personas independientes. No obstante, todo lo que haga el Presidente en caso de juicio deberá estar aprobado en junta por la mayoría de los vecinos.
¿Cuándo no tiene que representar a la Comunidad de Vecinos el Presidente?
Por el contrario, hay casos en los que el Presidente no está obligado a representar a la Comunidad:
- Cuando hay un juicio que se haya originado antes de la constitución de la Comunidad. Por ejemplo, si un local en alquiler genera problemas.
- A la hora de defender bienes privativos de los propietarios.
- En todas las funciones y obligaciones de un administrador de fincas si esta figura existe en la Comunidad.
Funciones del Presidente en conflictos entre vecinos
En cualquier finca de vecinos puede suceder alguno de estos supuestos:
- Que alguien realice actividades que estén prohibidas. Un ejemplo claro sería utilizar una vivienda privada como local comercial.
- Que alguien moleste a los vecinos. Esta es la más habitual, pues se refiere a ruidos, olores u otras actividades molestas.
- Que alguien realice actividades insalubres. Se trata de casos como la acumulación de basuras o no seguir las normas COVID.
- Que alguien incurra en peligro para los vecinos. Es menos común pero puede suceder que alguien se ponga agresivo o realice labores en el hogar que supongan un riesgo, como manipular sustancias tóxicas.
- Cualquier otra actividad que pueda resultar perjudicial para el bien de la Comunidad.
Si sucede alguna de estas infracciones, el Presidente tendrá las siguientes obligaciones:
Comunicar y solicitar el cese de la actividad prohibida en la comunidad
El Presidente tiene la obligación de comunicar al infractor que la Comunidad no está de acuerdo con su conducta y que debe detenerla. Según el tipo de actividad, el plazo para que esta se pare puede ser desde algo inmediato, como hacer ruido, o en un plazo de hasta 3 días, como parar una obra.
¿Qué pasa si el infractor hace caso omiso al requerimiento del Presidente de la comunidad?
Si la actividad molesta no se detiene, habrá que demandar al infractor. De ahí que sea importante la existencia de un plazo para el cese de la actividad y un comunicado por escrito.
Para llevarlo a cabo se deberá convocar una junta extraordinaria y aprobarlo con mayoría simple. Ahora bien, la notificación puede ser solicitada por el Presidente, pero este no tiene porque ser quien la entrega. Para estas funciones se puede delegar en el portero o en el administrador de fincas.
¿Qué pasa si el Presidente no quiere parar un conflicto vecinal?
Si el Presidente no está de acuerdo con algo de lo que otros vecinos se quejan y le piden que lo solucione, se deberá convocar una junta extraordinaria que puede obligar al Presidente a responsabilizarse de sus obligaciones.
Si el infractor acude a la junta se dará por notificada la infracción, pues esta estará registrada en el acta y el Presidente debe firmarla siempre.
De todos modos, esta suposición solo tendría lugar si no existiese la figura del administrador de fincas, pues en ese caso se le puede solicitar a él que ejerza esta responsabilidad.
Funciones del Presidente en la convocatoria de juntas
La más conocida de todas es la responsabilidad del Presidente para organizar juntas. Estas pueden ser ordinarias o extraordinarias.
Convocar juntas ordinarias
Respecto a las juntas ordinarias, el Presidente debe:
- Convocar la junta ordinaria al menos una vez al año para rendir cuentas, aprobar presupuestos y otros menesteres de relevancia para la finca.
- Notificar con, al menos, 6 días de antelación la celebración de la junta.
- Colgar en el tablón de anuncios que se celebrará la junta. Pasados 3 días se dará por notificada a todo el vecindario.
- A una junta debe acudir el 25% de los vecinos al corriente de pago. Por lo tanto, si no acude este mínimo, el Presidente deberá convocar una segunda junta.
Convocar juntas extraordinarias
En cuanto a las juntas extraordinarias, el Presidente debe convocarla si al menos el 25% de los propietarios o las personas que representan el 25% de las cuotas de participación así lo solicitan. Eso sí, siempre que todos los solicitantes estén al corriente de pago. De lo contrario, su solicitud no sería apta.
Obligaciones en las juntas
En ambos tipos de juntas el Presidente debe:
- Añadir al orden del día cualquier solicitud que hagan los vecinos siempre que sea procedente.
- Presidir la junta. En caso de no poder hacerlo, tendrá que delegar en un vicepresidente o similar.
- Cerrar el acta una vez que se hayan tratado todos los puntos y se haya revisado que todo lo que se ha escrito en ella es correcto. Para ello, el Presidente tendrá hasta 10 días desde la celebración de la junta. Lo recomendable, en cualquier caso, es hacerlo el mismo día para que ningún detalle se pierda.
- Firmar el acta que haya redactado el secretario o administrador. El Presidente deberá firmar todas las actas, incluida aquella en la que se escoge a un nuevo Presidente.
Funciones del Presidente como administrador y secretario
Si en la Comunidad de Propietarios no existe la recomendable figura de administrador de fincas, será el Presidente quien tendrá que asumir todas sus responsabilidades. Así lo establece el punto 5 del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Lo mismo sucede con la función de secretario, quien debe redactar el acta. Estas funciones son propias de comunidades pequeñas que no requieren muchas obligaciones.
La responsabilidad del Presidente en la Comunidad de Vecinos
Como puedes ver, el Presidente de una finca tiene por delante una serie de tareas fundamentales. No obstante, siempre es más fácil si se cuenta con un buen administrador de fincas que allane el camino y guíe a la Comunidad en el buen hacer de todas las responsabilidades de las que hay que encargarse.
