Qué hacer si el administrador de fincas no cumple sus funciones
En la actualidad, contratar a un administrador de comunidades es una inversión muy útil y fundamental para mantener la armonía en un bloque de viviendas. De hecho, en algunos casos, incluso indispensable, independientemente de si haya muchas viviendas o de si se trata de una comunidad pequeña. Y es que este profesional ofrece un trabajo muy importante que puede ayudarnos a ahorrar tiempo y esfuerzo y a evitar conflictos en un terreno en el que las diferencias de opiniones suelen ser habituales.
Pero, ¿qué ocurre en aquellas situaciones en las que uno o varios vecinos se hayan dado cuenta de que el administrador de fincas que no trabaja todo lo que debería o no está realizando bien su trabajo? ¿Se puede echar al administrador sin que tengamos que enfrentarnos a una penalización o reclamación posterior?
Qué hago si el administrador de la comunidad no responde ni hace nada
No tiene sentido mantener a un administrador de comunidades que no hace su trabajo. Este tipo de relación no es vitalicia, por lo que si no estamos satisfechos con su labor, podemos cesarlo de su puesto. Hay que tener en cuenta que se trata de una relación profesional en la que la parte contratada debe satisfacer a la parte contratante y cumplir con las expectativas y con lo que se haya acordado previamente.
Eso sí, antes de decidir si echar o no al administrador de fincas, tenemos que recordar que no se trata de decisión unilateral, sino que el despido o cambio de administrador depende del voto de los propietarios. Por este motivo, antes de emprender cualquier acción, es obligatorio celebrar una reunión de vecinos.
Qué obligaciones tiene el administrador con la comunidad
Entre las funciones que deben realizar los administradores de fincas, se encuentran las siguientes:
- Velar por la buena gestión del edificio y sus instalaciones.
- Tener al día las cuentas de la comunidad y, en caso de que haya morosos, reclamar los pagos.
- Proteger la finca, realizando las reparaciones que sean necesarias.
- Organizar y exponer en la junta de propietarios el programa de gastos previsibles, planteando las formas que sean necesarias para afrontarlos.
- Redactar los acuerdos efectuados en temas de obras y llevar a cabo los pagos y recaudos que se consideren oportunos.
- Actuar como mediador para garantizar la buena convivencia entre todos los vecinos.
¿Qué pueden hacer los propietarios en caso de abuso del administrador de fincas?
Un administrador de fincas tiene que generar confianza entre los propietarios de la comunidad que administra. Por lo general, los administradores de fincas en Madrid son competentes y resolutivos con cualquier problema que pueda surgir, pero también los hay que abusan de su cargo.
Hay que tener en cuenta que este tipo de profesionales tienen acceso a información confidencial y a datos sensibles de las comunidades de propietarios, por lo que si no hacen un buen uso de ellos, estarán cometiendo abusos y delitos. Por ejemplo, apropiarse o hacer un mal uso de los fondos de la comunidad, usar de forma indebido los datos personales de los propietarios o cedérselos a terceros, llevarse comisión por la adjudicación de alguna obra o reparación o dar ciertos privilegios a algunos propietarios en concreto.
En estos casos, es recomendable dar un toque al administrador sobre lo que no está haciendo bien, de modo que pueda corregirlo. Pero, si el problema persiste, la comunidad puede interponer una denuncia ante el Colegio de Administradores para que compruebe si el profesional ha cumplido con las normas de funcionamiento interno del mismo. En caso de no haberlo hecho, será sancionado y, en situaciones graves, incluso puede ser expulsado de este organismo.
Si hubiera indicios de delito, además de informar al Colegio, tendremos que poner una denuncia en la policía para que investigue la opción de de iniciar un proceso judicial. Obviamente, si tenemos pruebas de ello, todo será mucho más fácil.
¿Se puede cesar al administrador de fincas antes de que termine el contrato?
Como decíamos antes, si tenemos contratado un administrador de comunidades que no responde adecuadamente a sus funciones o no es del agrado de la comunidad, podemos prescindir de sus servicios sin temor a exponernos a una penalización por no haber cumplido con el contrato. A continuación te explicamos los pasos para cambiar de administrador de fincas:
- Comprobar y revisar el contrato: el primer paso y el más imprescindible es acudir al contrato y verificar su contenido tanto en lo que respecta a las funciones como a la duración del mismo. De no existir un contrato, nos regiremos por la legislación general, que establece que la duración de la contratación es de un año después de su elección.
- Cese anterior al cumplimiento del periodo: aunque todavía no se haya cumplido el periodo para el que fue contratado el administrador no significa que no podamos cesarlo. Lo único que hay que tener en cuenta es que para ello, debe haberse producido un incumplimiento de sus funciones. Siendo necesario demostrarlo para poder despedirlo sin tener que pagar las mensualidades restantes. De lo contrario, habrá que pagar las mensualidades que falten o esperar a terminar el contrato.
- Votación en Junta General de Propietarios: para que el administrador pueda ser cesado, es necesario que la decisión sea votada y aprobada por mayoría simple en la Junta General de Propietarios.
