Indemnizaciones por obras comunitarias

Cuando se realizan reformas en una comunidad de vecinos, existe la posibilidad de que alguno de los propietarios se vea afectado de forma directa. Por ejemplo, si se va a instalar un ascensor y esto supone que se tenga que obrar desde una vivienda. Los supuestos son muy variados y por eso es importante saber cómo se puede compensar al propietario si se ve afectado directamente. Para ello, la ley es muy clara y establece una serie de indemnizaciones por obras comunitarias que analizaremos a continuación.

Indemnizaciones por obras comunitarias según la Ley de Propiedad Horizontal

En la indemnización por obras comunidad podemos leer lo que establece el artículo 9 en el apartado C de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) del 21 de Julio de 1960:

“Es obligación de cada propietario consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.

Es decir, como propietario, uno debe facilitar que se haga cualquier tipo de obra que beneficie a la comunidad y que haya sido aprobada en junta. Esta obra tiene que ser aprobada siguiendo siempre los criterios de la Ley de Propiedad Horizontal, de modo formal y con proyecto de obra aprobado por el ayuntamiento. A cambio, se tendrá que calcular una compensación equiparable a los daños sufridos en la propiedad, ya sean físicos, por cese de alguna actividad económica durante el periodo de tiempo de la obra o por otro tipo de problema.

¿Qué tipos de indemnización hay por obra comunitaria?

En resumen, en la indemnización por obras comunidad se determinan cuatro posibles formas de compensar al dueño de la propiedad en caso de tener que indemnizarle por obras comunitarias:

• A precio de mercado
• Por acuerdo
• Por facturación
• Mediante dictamen pericial

A precio de mercado

Se trata de la indemnización más habitual cuando se realizan obras en la comunidad y afectan a tu propiedad. En este caso, para calcular la indemnización se tienen en cuenta locales que tengan las mismas características y que estén ubicados en la misma zona y localidad que la tuya. Además, se calcula en base a los metros cuadrados que se han invalidado y al tiempo que se tarda en ejecutar las obras.

Con acuerdo entre ambas partes

En esta situación, se establece una indemnización a la alza y con buena fe. Es la más apropiada cuando es complicado calcular los daños económicos que pueda generar:

• Un cese parcial de la actividad económica en un negocio.
• Cuando hay interrupciones para una persona que está teletrabajando. Sobre todo si es autónomo y resulta inviable determinar los efectos de la obra en los rendimientos económicos del trabajo.
• Cuando el propietario se ve obligado a bajar el precio de un arrendamiento o tiene inquilinos que se ven afectados por la obra.
• En cualquier otro supuesto si hay buena voluntad por ambas partes.

Por pérdidas de facturación

Este supuesto es el mejor para casos en los que sí es fácil calcular las pérdidas por cese de actividad total de la actividad económica.

La indemnización por obra comunitaria se calcula tomando la media mensual de los beneficios económicos obtenidos durante los últimos 6 meses. Esa cantidad se divide entre 30 y se multiplica por los días que dura la obra.

Por ejemplo, si un negocio ha obtenido unas ganancias brutas de 21.492,05 € en el último semestre, la media mensual de beneficios sería de 3.582,01 € (21.492,05 dividido entre 6). Esta cantidad se debe volver a dividir entre 30 y, en este caso, correspondería a 119,40 € al día. En una obra con una duración de 6 semanas (42 días) la indemnización se fijaría en 5.014,81 € (119,40 multiplicado por 42).

Se puede aplicar en los siguientes casos:

• Cese total de la actividad de un negocio.
• Imposibilidad para alquilar una propiedad debido a las obras. No obstante, si la comunidad de vecinos no está de tu parte, deberás justificar que existe una demanda real sobre el inmueble para alquilarlo. También es válido si el inmueble ya estaba alquilado y los inquilinos se han visto obligados a utilizar otra residencia durante este periodo.

Con dictamen pericial

En este último supuesto se asume que no hay cooperación entre las partes afectadas por la obra comunitaria. Por lo tanto, se acude a un perito que determinará la cuantía de la indemnización por los daños que ha sufrido el propietario. Además, llegados a este punto, no importa la naturaleza de los daños. Ya sean por cese de actividad, por daño a la infraestructura de la propiedad, etc. Será el perito quien determine estas variables entrevistando a ambas partes y analizando la obra en cuestión.

En este caso, y si ves que la obra en tu comunidad empieza a complicarse, te recomendamos que tomes fotos de los desperfectos e intentes tener testigos de tu parte que den muestra de los percances que puedas sufrir. Estos testigos no deberían ser familiares, sino vecinos.

¿Pueden los inquilinos de un alquiler pedir la indemnización?

Lamentablemente, la ley no dice nada sobre las personas que utilizan la propiedad. Solo habla de los daños que pueda sufrir el propietario. Por tanto, si tu negocio está en un local alquilado o si vives en un piso arrendado, tendrás que solicitar al propietario que pida la indemnización. No obstante, él será quien la reciba, así que también deberás acordar cómo repartirlo entre ambas partes.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, sin embargo, añade que si una obra de conservación dura más de 20 días, el inquilino podrá percibir una disminución de los gastos de alquiler proporcionales al área que ha sido privada debido a la obra. Es una situación injusta, por lo que lo más recomendable es estar en buenos términos con tu arrendador. Debes tener en cuenta que la comunidad de vecinos no tiene responsabilidad sobre los inquilinos, de modo que no procede reclamación alguna contra ellos.

Lo mejor, en cualquier situación, es contar con un buen administrador de fincas que pueda ayudar a todas las partes de modo imparcial. Así se evitarán rencillas personales y todo irá según lo establece la Ley.